1元人民币换多少日元中信证券研究：政策刺激与防控优化的共振对地产销售影响有多大？
文丨明明 彭阳 章立聪 周成华 疫情扰动下，2022Q4地产销售持续走弱。与之对应的是地产政策持续优化。央行、银保监
文丨明明 彭阳 章立聪 周成华
疫情扰动下，2022Q4地产销售持续走弱。与之对应的是地产政策持续优化。央行、银保监会印发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，从机制上给予了地方金融监管机构在按揭贷款利率上更多的自由裁量权。随着疫情冲击开始逐渐过去；需求端利率下行，限购限贷放松；供给端三箭齐发保地产、保交楼，市场信心开始逐渐恢复，预计2023年地产销售将迎来反弹，全年实现正增长概率较大。
▍受到疫情扰动影响，四季度地产销售持续走弱。
全国42城市的新房网签数据统计显示，保交楼政策陆续出台后，三季度新房销售降幅逐步收窄，9月份一线城市和三、四线城市实现6.4%和5.4%的同比正增长，二线城市下降28%。但是，随着四季度疫情扰动的逐月增强，商品房销售增速趋于下行，12月份一线、二线和三四线城市商品房销售同比增速再次下降至-35.6%、-31.0%和-43.0%。
▍地产政策不断优化，需要看到地产销售回暖，房价、地价和土地市场趋于稳定。
2023年1月5日，央行、银保监会印发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此举建立了按揭贷款利率调整长效机制。按照2022年9月至11月的房价数据，二线城市中有13座城市满足政策要求，三、四线城市中有25座城市满足政策要求，包括已经下调了利率的武汉、石家庄等城市。根据过去10年中多轮房地产周期的经验，按揭贷款利率与房地产的销售情况之间的反向关系较为明确。随着疫情冲击开始逐渐过去；需求端利率下行，按揭利率达到历史最低，限购限贷放松；供给端三箭齐发保地产、保交楼，市场信心开始逐渐恢复，预计2023年地产销售将迎来反弹时机。
▍销售复苏的情景假设：
预测2023年地产销售的基准假设是：①疫情影响变弱；②居民信心逐步好转。2022年上半年，房地产政策已经逐渐转向积极，但全年的地产销售表现并不乐观，除了周期性的因素以外，最核心的因素还是来自两个重要冲击：①二季度和四季度的疫情冲击和②三季度的部分居民断贷和烂尾楼舆情事件冲击。然而，预计这两类冲击在2023年都将发生变化，只不过有快有慢。
我们选取了两个时间点——2022年6月和2022年9月做静态的情景假设（疫情冲击均较小，区别在于有无交付担忧）。悲观的假设是2023年全年各月的销售状况（考虑季节性后）与2022年9月的水平相当。乐观假设是2023年各月的销售状况与2022年6月相当。中性的假设是销售状况逐渐好转，在年内从悲观的情形逐步向乐观情形发展。
▍根据上述假设进行预测，2023年地产销售实现正增长的概率较大。
在悲观假设下，我们预测即使2023年全年维持2022年9月的地产销售水平，由于二季度和四季度两个季度低基数的存在，2023年也能够实现1%的销售增速。中性情形下，若地产销售状况能够在2023年三季度回到2022年6月的水平，不排除全年的地产销售增速可能接近10%。
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